Czym jest, ile wynosi opłata adiacencka? Operat szacunkowy a opłata adiacencka

Opłata adiacencka to należność ustalana przez gminę, którą obarczony może zostać właściciel nieruchomości w przypadku wzrostu jej wartości. Jeżeli nie zostanie uiszczona, występuje ryzyko egzekucji administracyjnej oraz wielu poważnych konsekwencji. W praktyce nie zawsze decyzja o jej naliczeniu jest uzasadniona. Kiedy właściciele nieruchomości muszą zapłacić opłatę adiacencką i jak mogą jej uniknąć?

Czym jest opłata adiacencka?

Opłata adiacencka to należność, która naliczana jest w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek określonego zdarzenia. Może to być bezpośrednie następstwo budowy urządzeń infrastruktury technicznej, częściowo sfinansowanej przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a także przeprowadzonej z udziałem środków ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi lub pochodzących z budżetu Unii Europejskiej. Tego rodzaju inwestycja obejmuje także budowę dróg, przewodów pod ziemią, nad ziemią i na ziemi lub urządzeń elektrycznych, kanalizacyjnych, wodociągowych, telekomunikacyjnych czy gazowych. Opłata adiacencka może zostać naliczona także w wyniku scalenia lub podziału nieruchomości, jeżeli proces ten przyczynia się do uzyskania bardziej korzystnej konfiguracji przestrzennej obiektu oraz umożliwia właściwe jego zagospodarowanie. Na fakt ustalania opłaty adiacenckiej nie wpływa w żaden sposób fakt, że właściciel może nie być zainteresowany użytkowaniem wdrożonych instalacji oraz nie planuje wzbogacenia się na sprzedaży nieruchomości. Obciążenie adiacenckie wynika już z samego faktu zaistnienia okoliczności, które to umożliwiają. Opłata ta różni się jednak od opłaty planistycznej, która również wiąże się ze wzrostem wartości nieruchomości. Wynika ona jednak z innego zdarzenia - zmiany przeznaczenia obiektu, wynikającej ze zmiany planu miejscowego lub uchwały.

Ile wynosi opłata adiacencka?

Wysokość procentowej stawki opłaty adiacenckiej ustalana jest przez radę gminy, w drodze odpowiedniej uchwały. Wartość ta nie może jednak przekroczyć stawek, które określone zostały w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Maksymalne progi stawek są uprawomocnione, podobnie jak obowiązek wniesienia opłaty na podstawie poszczególnych rodzajów zdarzeń. Najniższy próg to 30 proc. różnicy wartości nieruchomości. Taka wysokość opłaty adiacenckiej naliczana jest w sytuacji, gdy wartość nieruchomości wzrasta po dokonaniu jej podziału na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego (jeżeli za cały okres użytkowania tego prawa wniesione zostały opłaty roczne). Kolejny próg opłaty adiacenckiej to 50 proc. wzrostu wartości nieruchomości wydzielonych na skutek scalenia i podziału, w stosunku do posiadanych dotychczas nieruchomości. Jeżeli zostało wypłacone odszkodowanie, podczas ustaleń nie jest uwzględniana wartość drzew i krzewów, a także urządzeń, których nie da się odłączyć od gruntu. Opłata adiacencka może też wynosić 50 proc. różnicy między wartością nieruchomości przed oraz po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. W tym przypadku ewentualną różnicę wartości działki można pomniejszyć o wydatki poniesione w związku z realizacją całej inwestycji.

Kto podejmuje decyzje o nałożeniu opłaty adiacenckiej?

Po zaistnieniu warunków umożliwiających podłączenie nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej lub korzystanie z wybudowanej drogi, opłata może zostać ustalona przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Jeżeli podział nieruchomości dokonany z woli właściciela lub wypłacalnego użytkownika wieczystego doprowadził do wzrostu jej wartości, na drodze decyzji opłata adiacencka nakładana jest również z tego tytułu.

Proces ten może się odbyć w terminie do trzech lat, począwszy od:

• dnia zaistnienia warunków umożliwiających podłączenie nieruchomości do elementów infrastruktury technicznej,
• dnia zaistnienia warunków pozwalających na korzystanie z wybudowanej drogi, o ile obowiązywała wówczas uchwała rady gminy na temat wysokości opłaty adiacenckiej,
• dnia ostatecznego zatwierdzenia decyzji o podziale nieruchomości lub uprawomocnienia orzeczenia o tym podziale.

Jeżeli opłata adiacencka nakładana jest na podstawie scalenia i podziału nieruchomości, sposób oraz termin jej wniesienia ustalany jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta po nawiązaniu ugody z osobami zobowiązanymi do zapłaty. Odbywa się to wówczas poprzez podpisanie uzgodnień, zawartych w sporządzonym wcześniej protokole. Jeżeli nie dojdzie do ugody, sposób oraz termin zapłaty rozstrzygany jest na drodze uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości, przez radę gminy. Naliczenie opłaty nie zawsze jednak następuje wraz z zaistnieniem wymienionych wcześniej zdarzeń. Nie jest to obowiązek, a jedynie uprawnienie gminy. Jeżeli zatem nie zostanie zrealizowane w ustawowo określonym terminie, obowiązek zapłaty zobowiązania adiacenckiego ulega przedawnieniu.

Weryfikacja uchwały i analiza decyzji

Uchwała wskazana w decyzji określającej wysokość opłaty adiacenckiej powinna obowiązywać w chwili jej wydania. Aspekt ten wymaga weryfikacji, podobnie jak same podstawy obciążenia. Jeżeli gmina naliczyła opłatę w oparciu o wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej, a uchwała nie uwzględnia żadnych zobowiązań z tego tytułu i dotyczy jedynie procentowej wartości stawki opłaty adiacenckiej od podziału nieruchomości, nie występują praktycznie żadne podstawy do finansowego obciążenia właściciela nieruchomości. Ustalenie opłaty nie wymaga uchwał oddzielnych dla poszczególnych decyzji. Stosowana jest generalna, pojedyncza uchwała - nawet jeżeli jej podjęcie nastąpiło przed powstaniem idei budowy danej drogi czy wodociągu.

Weryfikacji może też wymagać moment wydania decyzji, która powinna być wystawiona po rzeczywistym utworzeniu warunków potwierdzających określone zdarzenia. Na ocenę tego kryterium nie wpływa jednak moment faktycznego przyłączenia danej nieruchomości do sieci. Znaczenie mają wyłącznie okoliczności, w których właściciel zyskuje realną możliwość korzystania z elementów infrastruktury czy instalacji kanalizacyjnej. Jeżeli np. przed obiektem został wylany już asfalt, ale nie połączono go z siecią dróg należących do gminy, nie zaistniały warunki adekwatne do ustaleń zawartych w decyzji o naliczeniu opłaty adiacenckiej.

Operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego

Zdarzenia doprowadzające do wzrostu wartości nieruchomości muszą zostać odpowiednio udowodnione przez gminę. W tym celu rzeczoznawca majątkowy sporządza operat szacunkowy. Ustalając opłatę adiacencką, organ gminy jeszcze przed wydaniem decyzji wszczyna urzędowe postępowanie administracyjne. Strony zawiadamiane są o tym fakcie, co umożliwia im zajęcie odpowiednich stanowisk. Uczestnicy postępowania mogą dzięki temu wypowiedzieć się w kwestii ponoszonych nakładów. Na tym etapie można zapoznać się aktami postępowania, włącznie z operatem szacunkowym. Znalezione nieścisłości pozwalają na sformułowanie pytań do biegłego oraz ewentualnych zarzutów w stronę operatu. Organ administracyjny odpowiada za wartościowość opinii rzeczoznawcy majątkowego, która powinna wyjaśnić wszelkie nieścisłości zgłoszone przez stronę postępowania. Gmina może poprosić rzeczoznawcę majątkowego o zajęcie stanowiska w odniesieniu do tych wątpliwości i zarzutów.

Analiza operatu szacunkowego

Dokonując analizy operatu, należy zwrócić uwagę na datę jego sporządzenia oraz datę wydania decyzji. Okres pomiędzy nimi nie powinien przekraczać kilku miesięcy. Obowiązkiem rzeczoznawcy jest zbadanie stanu nieruchomości w momencie zaistnienia warunków zwiększających jej wartość, zgodnie z cenami obowiązującymi w dniu wydania decyzji o obarczeniu właściciela opłatą adiacencką. Począwszy od momentu sporządzenia operatu szacunkowego, gmina nie może zwlekać z ustaleniem decyzji. Znaczenie ma także wybór nieruchomości, które uznane zostały za podobne do obiektu stanowiącego przedmiot wyceny i przyjęte do porównania. Zbieżności powinny obejmować położenie, przeznaczenie, stan prawny, sposób zarządzania oraz inne cechy, które mają rzeczywisty wpływ na wartość rynkową. Rzeczoznawcy nierzadko biorą pod uwagę obiekty zlokalizowane w innych gminach, których specyfika znacząco odbiega od wycenianej nieruchomości. Czynniki te mogą w dużym stopniu zaburzać wyniki sporządzonego operatu.

Jeżeli podstawy do sformułowania względem niego zarzutów są wystarczające, można domagać się od organu gminy wystąpienia o dokonanie oceny prawidłowości dokumentu. Organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych przeprowadza ten proces w terminie maksymalnie dwóch miesięcy. W przypadku wydania oceny negatywnej, od momentu jej wystawienia operat szacunkowy przestaje być uznawany za honorowaną opinię o wartości nieruchomości. Nie ma natomiast potrzeby zlecenia wykonania konkurencyjnej wyceny u innego rzeczoznawcy. Nie może ona bowiem wykluczyć lub zastąpić operatu, który sporządzony został w toku postępowania na zlecenie prowadzącego go organu.

Odwołanie lub wniosek o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty

Od decyzji dotyczącej ustalenia opłaty adiacenckiej można się odwołać, składają wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Nawet jeżeli nie zostanie on uwzględniony, obowiązek zapłaty przesuwany jest w czasie. Jeżeli natomiast SKO uchyli decyzję dotyczącą opłaty adiacenckiej, a w ciągu trzech lat od momentu stworzenia warunków do korzystania z urządzeń infrastruktury gmina nie wyda ponownej, postępowanie jest umarzane i uznawane za bezprzedmiotowe.

Jeżeli działania te nie okażą się skuteczne, do gminy złożyć można wniosek o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty. Nie jest to możliwe z urzędu. Zobowiązanie spłacane może być w ratach rocznych, płatnych w okresie do 10 lat, przy czym wniosek może obejmować krótszy okres czasu. Terminy płatności, wysokość rat oraz inne warunki spłaty wynikają bezpośrednio z treści ustawy dotyczącej ustalenia opłaty adiacenckiej. Jeżeli wniosek o rozłożeniu spłaty na raty zostanie rozpatrzony pozytywnie, należność gminy z tego tytułu jest zabezpieczana - najczęściej w formie hipoteki.