Skup nieruchomości w małych miejscowościach (do 10-30 tys. mieszkańców) i na terenach wiejskich rządzi się własnymi prawami. W przeciwieństwie do dużych aglomeracji, gdzie popyt na mieszkania jest wysoki i stabilny, rynek lokalny bywa nieregularny, sezonowy i silnie związany z lokalną demografią. Niewielka liczba transakcji rocznie, ograniczony dostęp do banków, a także lokalna mentalność mieszkańców sprawiają, że każda transakcja wymaga innego podejścia. Dla wielu właścicieli nieruchomości na wsi sprzedaż domu, gospodarstwa czy działki to jedyna okazja na pozyskanie większych pieniędzy w życiu - często bez wiedzy o realnej wartości swojego majątku.
Skup nieruchomości w małych miejscowościach - różnice
Firmy skupujące nieruchomości często nie prowadzą aktywnych działań w takich miejscach. Wynika to z niższych marż inwestycyjnych, trudniejszego transportu, mniejszego zainteresowania wynajmem oraz problemów związanych ze stanem technicznym budynków. W małych miejscowościach domy bywają niedoinwestowane, ogrzewane piecami kaflowymi, z nieuregulowanym stanem prawnym (brak KW, współwłasność, niepodpisane akty notarialne). Inwestor musi więc nie tylko zapłacić, ale często także zainwestować czas i środki w uporządkowanie dokumentów.
Różnica mentalna również odgrywa dużą rolę. Na wsiach i w małych miastach zaufanie buduje się wolniej. Transakcje często odbywają się po miesiącach rozmów i odwiedzin. Ludzie częściej pytają o "kim pan jest?", "co pan z tym domem zrobi?" niż o konkretną kwotę. Zdarza się, że sprzedający chcą zachować kontakt z kupującym, dowiedzieć się, czy dom zostanie zamieszkany, czy zburzony. Skup nieruchomości musi tam być nie tylko formalnością, ale często relacją opartą na wzajemnym szacunku.
Potencjał takich lokalizacji rośnie wraz z trendem ucieczki z dużych miast - coraz więcej osób poszukuje tanich nieruchomości poza aglomeracjami. Inwestorzy skupujący lokale na wynajem krótkoterminowy, agroturystykę lub pod przekształcenie w domy całoroczne dla osób pracujących zdalnie, zaczynają dostrzegać te tereny jako wartościowe. Na przykład działka z niewielkim domkiem na Mazurach, Podkarpaciu czy Dolnym Śląsku może zostać wyremontowana i wystawiona na wynajem sezonowy, generując stabilny przychód latem i w weekendy. Takie podejście wymaga jednak dłuższego horyzontu inwestycyjnego i cierpliwości.
Ważnym ograniczeniem jest dostęp do infrastruktury. Nieruchomości bez mediów, z dojazdem szutrowym lub daleko od szkół i sklepów są znacznie mniej atrakcyjne. Dlatego skup w takich przypadkach często oznacza niską cenę, co odstrasza część właścicieli. Dodatkowo pojawia się problem braku nabywców - w mniejszych miejscowościach trudno o tzw. "drugą stronę rynku", przez co inwestorzy nie mogą szybko sprzedać nieruchomości z zyskiem.
Pan Konrad - ekspert rynku nieruchomości, prowadzący firmę skupującą mieszkania w Warszawie - https://skupnieruchomosci.warszawa.pl/skup-mieszkan stwierdził: "Zaletą rynku lokalnego jest natomiast brak konkurencji. W dużych miastach firma skupująca konkuruje z dziesiątkami innych, a sprzedający dostaje kilka ofert dziennie. Na wsi lub w małej gminie często to jedyna realna oferta kupna - a jeśli zostanie poprowadzona uczciwie i profesjonalnie, spotyka się z dużym uznaniem i wdzięcznością." To buduje reputację, której nie sposób przecenić. Dobra opinia w małym środowisku szybko się rozchodzi - i może przynieść kolejne okazje inwestycyjne.
"Inwestorzy coraz częściej analizują dane demograficzne, migracje z miast, dostęp do łączy internetowych, a nawet mikroklimat czy walory turystyczne okolicznych miejscowości" - stwierdził Pan Konrad. A zatem lokalne nieruchomości mają szansę zyskać na wartości w dłuższej perspektywie, szczególnie gdy w okolicy powstaje nowa infrastruktura - droga ekspresowa, stacja kolejowa, rozwój strefy przemysłowej. Dlatego skup nieruchomości w małych miejscowościach wymaga szerszego spojrzenia - nie tylko na stan techniczny, ale na potencjał miejsca i kierunki rozwoju regionu.
Techniczny stan domów wiejskich - realia i ukryte koszty
Domy w małych miejscowościach i na wsiach często powstawały jeszcze w czasach PRL-u lub wcześniej, metodą gospodarczą. Oznacza to, że nie zawsze były budowane zgodnie z obowiązującymi obecnie normami budowlanymi. Często mają nieskuteczną izolację, przestarzałe instalacje elektryczne, nieszczelne okna oraz przestarzałe lub niewydolne systemy grzewcze (piece węglowe, tzw. "kozy", stare kaflowe). Problemem bywa również wilgoć w piwnicach, krzywe stropy lub zapadnięte fundamenty, szczególnie w domach nieużywanych przez kilka lat.
Dachy pokryte eternitem (azbestem) nadal nie należą do rzadkości, a koszt ich usunięcia zgodnie z przepisami potrafi wynosić kilka lub kilkanaście tysięcy złotych. Do tego dochodzą brak kanalizacji (szamba lub tzw. studnie chłonne) oraz przestarzałe ujęcia wody z prywatnych studni. Tego typu elementy mocno obniżają wartość inwestycyjną budynku - nie tylko z punktu widzenia odsprzedaży, ale i możliwości wynajmu czy uzyskania pozwolenia na przebudowę.
Wielu właścicieli mieszkań czy domów na wsi nie ma świadomości, jak daleko odbiegają one od dzisiejszych standardów technicznych. Skup nieruchomości musi więc uwzględniać nie tylko bieżący stan budynku, ale też realne koszty modernizacji - często przewyższające wartość gruntu czy samego domu. Zdarza się, że jedynym opłacalnym rozwiązaniem jest rozbiórka i budowa od podstaw.
Przeszkody formalne - zawiłości, które potrafią wstrzymać sprzedaż na lata
Na wsiach i w małych miastach wiele nieruchomości ma nieuregulowany stan prawny. Brakuje aktualnej księgi wieczystej, dokumentów własności, albo też nie przeprowadzono postępowania spadkowego po zmarłych właścicielach. Bardzo częste są przypadki współwłasności, gdzie nieruchomość należy do kilku członków rodziny, z których część mieszka za granicą lub nie utrzymuje kontaktu z resztą. Sprzedaż wymaga wtedy zgody wszystkich współwłaścicieli lub sądowego zniesienia współwłasności.
Do przeszkód należy też brak zgodności danych w ewidencji gruntów i budynków - dom figuruje jako "budynek gospodarczy" albo "budynek w budowie", mimo że jest zamieszkany od dekad. Wiele budynków było rozbudowywanych bez pozwolenia lub z pominięciem formalności, co może skutkować decyzją nadzoru budowlanego o konieczności legalizacji (czyli procesu kosztownego i długotrwałego).
Dodatkową barierą jest kwestia służebności - czyli prawa przejazdu przez cudzy grunt, dostępu do drogi publicznej czy przyłączenia do sieci wodnej lub elektrycznej. Brak uregulowanych służebności może uniemożliwić sprzedaż lub obniżyć wartość nieruchomości. Do tego dochodzą konflikty sąsiedzkie i trudności w uzyskaniu mapy do celów projektowych, jeśli granice działki nie były w ostatnich latach wytyczane geodezyjnie.
Idealny profil inwestora - kto ma szansę działać skutecznie na lokalnym rynku?
Skuteczny inwestor skupujący nieruchomości na wsiach i w mniejszych miejscowościach różni się znacząco od tego, który operuje w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu.
- Po pierwsze - musi być cierpliwy. Procesy formalne, relacje z właścicielami i lokalną społecznością oraz sam remont lub przekształcenie nieruchomości wymagają czasu. Często od pierwszego kontaktu do podpisania aktu mija kilka miesięcy.
- Po drugie - liczy się lokalna orientacja. Osoba z regionu, znająca realia, ludzi i instytucje, ma znacznie większą skuteczność niż "zewnętrzny kapitał". W małych środowiskach istotna jest reputacja - raz utracone zaufanie bardzo trudno odbudować. Dlatego dobry inwestor działa transparentnie, tłumaczy każdy krok i nie stosuje presji wobec właścicieli.
- Po trzecie - inwestor na lokalnym rynku musi być elastyczny finansowo. Czasem zamiast zysku z szybkiej sprzedaży, bardziej opłaca się wynająć dom na sezon letni, przekształcić go w agroturystykę albo sprzedać z dużym zyskiem dopiero po modernizacji całej okolicy (np. po wybudowaniu nowej drogi, zalewu lub inwestycji publicznych). To wymaga strategicznego myślenia i podejścia długofalowego.
- Po czwarte - ważne są kompetencje techniczne lub dostęp do solidnej ekipy remontowej. Większość domów wymaga remontu lub nawet adaptacji pod nowe cele (np. turystyka, biuro, przestrzeń coworkingowa). Inwestor musi wiedzieć, jak wyliczyć realne koszty takiej inwestycji, aby nie wpaść w pułapkę nieopłacalności.
- Na koniec - idealny inwestor to również osoba z „ludzkim podejściem”. Potrafi usiąść przy stole, wypić herbatę, porozmawiać z właścicielem czy sąsiadem, nie patrząc wyłącznie na kalkulacje. W takich relacjach buduje się nie tylko zaufanie, ale też długofalowy dostęp do kolejnych okazji inwestycyjnych.
Podsumowując, skup nieruchomości na wsiach i w małych miastach to proces bardziej wymagający, wolniejszy i mniej przewidywalny niż w dużych aglomeracjach. Ale przy odpowiednim podejściu, empatii i cierpliwości, może okazać się równie - a czasem bardziej - dochodowy. Wymaga tylko zmiany perspektywy: z szybkiego zysku na budowanie wartości w czasie. A to, jak pokazuje praktyka, opłaca się nie tylko finansowo, ale też relacyjnie.
Komentarze